4月から始まる新生活に向け、退去シーズンとなる3月。この時期、多くなるのが賃貸住宅の“退去費用”にまつわるトラブルだ。実際、消費者庁が所管する国民生活センターにも「高額の原状回復費用を請求された」「入居時からあった床傷に対する原状回復を求められた」などの相談が多数寄せられている。特に費用に関しては、今年１月に不動産・住宅サイトの最大手ライフルホームズが賃貸引っ越し経験者1000人に行った調査でも、２人に１人が「退去費用に納得していない」と回答している。その原因とトラブルに合わないための正しい知識について、同社に話を聞いた。

ポスターを貼った画びょうやピンの穴はOK!?　入居者負担、大家負担の不明瞭さがトラブルの原因に

　賃貸物件を退去する際には、多くの場合、「退去費用」が必要となる。入居者の故意や不注意によって賃貸物件に生じた汚れや傷を元の状態に戻す（＝「原状回復」）ためにかかる費用のことで「原状回復費用」とも呼ばれる。

「原状回復費は、賃貸契約時の重要説明事項で、必ず説明されています。ただ、原状回復費には入居者が負担するものと、大家さんが負担するものがあり、まずは、この認識合わせができていないと、トラブルの原因につながってしまうと思います」（「LIFULL HOME’S 住まいの窓口」高瀬一輝さん／以下同）

　基本的に入居者が負担するのは、故意による過失の修繕費用。そして大家側が負担するのは自然損傷による建物価値の減少分の回復だ。この原状回復の負担区分には国土交通省が定めた国のガイドラインがあるが、2020年の法改正後も、当事者の合意によって変更することができてしまうため、大家、物件ごとに条件が違うことも、トラブルの一因になっている。

「タバコのヤニ汚れによる壁紙の張替え費用などは、多くの借主が納得しているもののひとつです。一方で、エアコンは、メンテナンスしていなくて故障した場合はお客様負担。メンテナンスしていて寿命で壊れた場合は大家負担など分かれていることがあります。これらは契約時に説明を受けるか、契約書類に明記されています」

　この時、納得できない“原状回復費”があれば、契約しない、または大家負担になるよう交渉するなどの対策を打てば良いが、入居時に退去に関する契約内容を細かくチェックできている借主は多くないという。また、契約時には認識のすり合わせができていても、入居から年数経ち、退去する頃には忘れているパターンもあり“言った”“言わない”となる場合もあるようだ。

　借主が間違えがちな“入居者が負担しなくてもいい費用”の一例も知っておくと役に立つ。大家や物件によって異なる原状回復費の負担区分だが、次に挙げるものは、多くの賃貸物件で大家負担となっているもの。

・ポスターを貼ったことによる画びょうやピンの穴
・家具を設置してできた床やカーペットのへこみや跡
・冷蔵庫設置による壁焼け
・エアコンを設置してできた穴や跡
・水漏れが発生したエアコンの修理・交換代

　上記について原状回復の費用を請求された場合は、入居時の契約書を確認することが大切だ。

退去費用の相場は5万~10万　高額すぎる場合は原状回復費の明細請求を

　また、敷金についての誤った認識も退去時のトラブルの元になっている。敷金とは、入居する際に大家に支払う保証金であり、入居者が物件を破損したり、清掃不良によって生じる損害や費用をカバーするためのものだ。通常は数ヵ月分の家賃相当額で、退去時に、原状回復費用と相殺されるケースが多い。

　ネットなどでは「敷金は保証金なので100％戻ってくる物」と書かれている場合もあるため、退去時に「敷金が全額戻ってこない！」と訴える人もいるようだ。もちろん何もなければ敷金は100％戻ってくるのだが、退去時には原状回復費が引かれるため減額されるものということは、覚えておきたい。

　単身者および夫婦のみなどの小世帯で都市圏の場合、退去費用の相場は高瀬さんの感覚としては5〜10万円程度で、部屋のサイズと、故意による過失によってどれほど傷がついているかによって変わってくるという。

　総務省統計局の「平成30年住宅・土地統計調査」によれば、東京都の1ヵ月の家賃平均は「8万1,001円」。通常敷金を１〜２ヵ月入れていることを考えると、退去費用を差し引いても敷金は戻ってくる計算だ。

　それでも「修繕費用が高額だった」「入居当時からある傷や汚れの原状回復費用を請求された」場合はどうしたら良いのだろうか。

　まず「修繕費用が高額だった」場合については、契約時の特約条項の内容をチェックすることが重要という。

「一般的な国のガイドラインと違う部分は、契約書の特約事項に記載されます。そのため、ネットで情報を検索するなどして、何が一般的な事項と違うのかを狙い撃ちで探すのが効果的です。さらに、契約書はデータでもらっておいて、保管しておくことも大切ですね」

　「入居当時からある傷や汚れの原状回復費用を請求された」場合については、入居時にじっくり既存の傷や汚れがないか確認し、少しでも違和感がある場所は写真を撮っておき証拠を残すことで、予防が可能だ。

　また、いずれのケースも退去費用の内訳・明細を請求するのも手だという。原状回復費はまとめた総額が記載されることも多いため、細かい内訳を請求し、疑問点があれば説明を求めることで解決につながる。

「請求書を受け取ったら内容を契約書やガイドラインと照らし合わせ、借主が負担するべきものと賃主が負担すべきものに分けます。その上で、本当に支払うべき金額なのか判断するとよいと思います」

　退去時は基本的に立ち会いのもと、元々あった傷なのかどうかなど一つ一つ確認しながら退去費用を決めるもの。具体的にどの部分に費用がかかるのかを確認し、お互いに納得した上で金額を決めてもらうのが妥当と言えるだろう。

退去シーズンピークの3月　これからでも間に合う住まい探しの極意は？

　4月からの新生活に向け、転勤や大学合格後の住まい探しで3月に物件を探さなければいけない場合は、すでにピークを終えていて難航するケースも多い。一般的に住まい探しが活況になるのは、春を見据えた1月〜2月。LIFULL HOME’Sの2022年のデータによると、掲載物件も、1月の約202万件に対し、3月は約13万件減少。そのため、ピークと同じ条件で探しても、理想の住まいに出会えないケースもある。

　高瀬さんによると、以下3つを加味することで選択肢が広がるそうだ。

１）駅からの徒歩圏内を広げてみる
２）堅実な広さを選ぶ
３）初期費用にはこだわらない

　同データによると、駅からの徒歩圏内については、5分以内から10分以内に広げることで、約70万件も物件が増加するそう。また、広さについては30平米を超えると一気に掲載数が少なくなる。30平米以内で探すと、約8倍の物件数が見られるなど選択肢が広がっていくのだ。

　最後に初期費用については、仮に「敷金」がゼロでも、その分退去時の費用がかかってくることを考えると、こだわらずに探すことで、幅は広がりそうだ。

「3月は1年の中で最も物件の流動性が高く、他の人に先を越される確率も最も高いと言えます。自分の条件を決め、ネットで絞り込んだらすぐ問い合わせを。もう埋まっている場合でも、大枠が重なる物件は他にもあるはずなので、まずは、プロに頼る。ネット検索とリアルのサポート、やはり両方を駆使することが理想の住まいを見つける近道になると思います」

（取材・文／辻内史佳）